Arrendamiento con opción de compra

En el presente artículo vamos a analizar la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para el perceptor de rentas derivadas de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Para ello vamos a distinguir las siguientes contingencias: rentas derivadas del alquiler, así como las cantidades percibidas por la concesión de la opción de compra y, en su caso, por el ejercicio de la misma.

Rentas derivadas del arrendamiento

Las rentas derivadas del alquiler tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, siempre que dicho arrendamiento no se desarrolle en el ejercicio de una actividad económica.

En este sentido, recordar que, en IRPF, se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de la misma se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

No cumpliéndose dicho requisito, las rentas derivadas del arrendamiento referido tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF. En este sentido, cabe recordar que los rendimientos del capital inmobiliario se clasifican como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF.

Cantidad percibida por la concesión de la opción de compra

La concesión de la opción de compra sobre el inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio, que nace, precisamente, en el momento de su concesión y cuyo importe viene determinado por el valor efectivamente percibido, siempre que no sea inferior al valor de mercado de la opción, en cuyo prevalecería éste.

Ha de destacarse que esta variación patrimonial es distinta e independiente de la que, en su caso, pueda producirse posteriormente si quien adquirió la opción acaba ejercitándola, al tratarse de dos hechos imponibles distintos. Es decir, la concesión de una opción de compra sobre un inmueble tributa de manera independiente a la que, en su caso, proceda posteriormente por la alteración patrimonial derivada de la venta del inmueble.

En cuanto al tipo de renta (general o ahorro), en el contexto de las distintas redacciones que ha tenido la normativa del IRPF respecto de la parte general o especial (ahorro) de la base imponible, tanto la Administración como el Tribunal Supremo interpretaban, dado que no existía periodo de generación, que la renta que se percibía con ocasión de la concesión de una opción de compra sobre inmueble debía integrarse en la parte general del impuesto.

Sin embargo, teniendo en cuenta la actual normativa, que determina la integración como renta del ahorro de las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, se ha publicado la Sentencia del Tribunal Supremo nº 803/2022, de 21 de junio de 2022 (rec. 7121/2020), en la que se fija como doctrina que la renta obtenida por la concesión de una opción de compra debe integrarse en la renta del ahorro.

Y ello es así, puesto que para el Alto Tribunal se cumple el requisito de que la renta procede de la transmisión de un elemento patrimonial, por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.

Cantidad percibida por el ejercicio de la opción de compra

En caso de que, posteriormente, se lleve a cabo el ejercicio de dicha opción se producirá una ganancia o pérdida de patrimonio en el transmitente, descontándose del valor de transmisión los importes satisfechos por el arrendamiento, así como el precio de la opción recibido, cuando así se haya pactado.

Es decir, a la hora de calcular la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, en la determinación del valor de transmisión, siempre que así se haya establecido, se descontarán las rentas del arrendamiento, así como el precio de la opción.

Por último, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble se entenderá producida en el periodo impositivo en el que se otorgue la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la misma en un momento anterior.