Nuda propiedad y usufructo en IRPF

La constitución de un usufructo sobre un inmueble 

La constitución de un derecho de usufructo, vitalicio o temporal, sobre un inmueble genera en el propietario un rendimiento del capital inmobiliario que deberá valorarse a precio normal de mercado (artículos 6.5, 22 y 40.1 de la Ley 35/2006 del IRPF).  

Si dicha constitución se ha efectuado a título gratuito, y así logra acreditarse, no procederá la presunción de onerosidad contenida en el artículo 6.5 de la Ley 35/2006 del IRPF, por lo que, en este caso, se aplicará la imputación del rendimiento neto previsto en los artículos 24 y 85 de la LIRPF durante cada uno de los años de duración del usufructo. 

La transmisión de la nuda propiedad 

En otras ocasiones, los padres deciden reservarse el usufructo y transmitir a favor de sus hijos la nuda propiedad, lo que determinará la existencia para aquéllos de una ganancia o pérdida patrimonial, que se determinará de acuerdo con los artículos 34 y siguientes de la Ley del impuesto.  

Si se tratara de la vivienda habitual y el transmitente tuviera más de 65 años, podrá aplicarse a la ganancia obtenida la exención contemplada en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del Impuesto (DGT CV0775-24). 

En estos supuestos de transmisión de la nuda propiedad con conservación del usufructo, si con posterioridad se transmite el usufructo, además de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la nuda propiedad, se produce una nueva ganancia o pérdida, aunque el usufructo se transmita al nudo propietario. 

Rentas obtenidas durante la situación de desmembramiento del dominio 

En caso de arrendamiento de un inmueble, cuya nuda propiedad pertenece a una persona y el usufructo a otra, los rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento del inmueble, así como en su caso la imputación de rentas inmobiliarias, deben atribuirse al usufructuario.  

Transmisión de un inmueble por parte del nudo propietario y del usufructuario 

En los casos de desmembración del dominio, cuando se transmite el inmueble, ambos, nudo propietario y usufructuario, obtendrán una ganancia o patrimonial en su respectivo IRPF.  

El problema en estos casos, es que no existe en la Ley del impuesto una norma que determine el porcentaje del precio de venta que corresponde a la nuda propiedad y al usufructo, por lo que su respectivo valor es el importe real por el que se efectúe su transmisión, siempre que no sea inferior al normal de mercado (DGT CV1415-10). 

Adquisición gratuita de los derechos anteriores 

Con anterioridad, hemos tratado la constitución del usufructo o la transmisión de la nuda propiedad desde el punto de vista del constituyente o transmitente.  

Tales negocios jurídicos, si se realizan a título gratuito, comportarán para el adquirente la obligación de tributación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.